분양권 매수할 때 필요한 금액 계산하는 방법 가이드를 준비했습니다.
분양권은 부동산 투자 중 투자금이 가장 적게 들고, 큰 이익을 얻을 수 있는 상품인데요.
지금부터 분양권 매수할 때 필요한 금액을 상황에 따라 계산해볼 텐데요.
가장 변수가 되는 금액은 중개수수료이기 때문에 아래에서 분양권 중개수수료부터 확인해보세요.
글의 순서
분양권 매수 절차
분양권 매수 절차는 아래와 같습니다.
- 가계약금 입금
- 계약금 입금
- 잔금 입금
자세한 분양권 매수 절차는 아래와 같습니다.
1. 가계약금 입금
마음에 드는 분양권을 찾으셨다면 가계약금을 입금해야 합니다.
가계약금은 계약금 일부를 미리 입금하는 단계로 계약금과 같은 효력을 지닙니다.
가계약금을 입금한 후 본 계약 시까지 매도인, 매수인 어느 한 쪽의 계약 미이행으로 계약을 해지할 경우 매도인은 가계약금의 2배를 상환하고, 매수인은 입금액을 포기하고 본 계약을 해지할 수 있습니다.
가계약금 금액
가계약금 금액은 정해진 바 없으며, 계약금 금액 내에서 임의로 설정하여 입금하면 되는데요.
매도인이 해지할 것이 걱정된다면 많은 금액을 가계약금으로 입금하시면 됩니다.
저는 가계약금으로 보통 500~2,000만 원 사이로 입금합니다.
2. 계약금 입금
매도인과 매수인이 협의하여 계약서 작성일을 정해서 만납니다.
- 매도인 준비 서류: 분양계약서, 신분증, 도장
- 매수인 준비 서류: 신분증, 도장, 계약금(가계약금을 제외한 계약금)
매도인과 매수인, 공인중개사가 만나서 서로 서류를 확인하고, 이상 없다면 나머지 계약금을 입금하면 됩니다.
- 예시로, 분양가가 5억 원인 분양권을 거래한다고 가정하겠습니다.
- 계약금은 보통 분양가의 10%로 설정하며, 가계약금을 1,000만 원 입금했다고 가정하겠습니다.
- 위의 경우 계약금은 5,000만 원이 되고, 가계약금으로 이미 1,000만 원을 입금한 상태이므로 계약일에 나머지 4,000만 원을 입금하면 됩니다
중개수수료 입금 시기
중개수수료 입금하는 시기는 공식적으로 정해진 바 없으나, 계약일에 중개수수료를 요구하는 경우와 잔금일에 요구하는 공인중개사가 있습니다.
대부분 공인중개사분은 계약일에 중개수수료를 주더라도 끝까지 일 처리를 잘 해주시지만, 그렇지 않은 공인중개사분도 계십니다.
화장실 들어갈 때와 나올 때가 다르다고, 계약일에 중개수수료를 받은 후부터 태도가 달라져서 잔금일까지 일 처리가 매끄럽지 못한 분들도 계십니다.
매도인은 상관없지만, 매수인이라면 웬만하면 잔금일에 중개수수료를 주시기를 추천해 드립니다.
3. 잔금 입금
분양권 매수 잔금일에 필요한 금액은 아래와 같습니다.
- 분양권 잔금(분양권 매수가액 – 계약금)
- 프리미엄
- 분양권 옵션 비용(매도인이 지금까지 납부했던 금액)
- 부동산 중개수수료
- 인지세
- 분양권 중도금(필요 시)
예외적으로 매도인이 분양권 중도금을 대출받지 않고 이미 납부한 상태(현금 자납)라면, 납부한 중도금에 대해서 현금을 추가로 준비해야 합니다.
- 예시로, 분양가가 5억 원인 분양권을 거래한다고 가정하겠습니다.
- 매도인이 1차 중도금(5,000만 원)을 현금으로 납부한 분양권을 매수한다고 가정하겠습니다.
- 매수인은 매도인이 이미 납부한 1차 중도금(5,000만 원)을 현금으로 추가로 준비해야 하며, 잔금일에 매도인에게 줘야 합니다.
즉, 분양권 중도금을 대출을 받지 않고 현금으로 중도금을 납부한 분양권은 매수할 때 현금이 더 많이 필요하다는 의미입니다.
그렇기 때문에 나중에라도 분양권을 매도할 계획이 있다면, 웬만하면 중도금 대출을 받는 것이 미래의 매도인의 부담을 줄일 수 있는 전략이 될 수 있습니다.
잔금입금일에 할 일은 아래와 같습니다.
- 중도금 승계
- 명의변경
- 잔금 입금
분양권의 잔금 입금 시기는 보통 분양권 회사에서 지정해준 명의변경일에 진행합니다.
명의변경과 중도금 승계를 하루 만에 해야 하기 때문에 많은 시간이 필요합니다.
명의변경은 보통 분양사무소에서 진행하며, 중도금 승계는 중도금 대출을 실행해준 은행에서 진행합니다.
보통 회사에서 매월 지정해준 날에만 명의변경과 중도금 승계가 가능하여서 잔금일은 매수인과 매도인이 정할 수 있는 부분은 아닙니다.
중도금 승계와 명의변경에 필요한 돈은 인지세입니다.
인지세는 분양권 가격에 따라 다른데 아래 표를 참고하세요.
| 금액 | 납부세액 |
| 1천만원 초과 3천만원 이하 | 2만원 |
| 3천만원 초과 5천만원 이하 | 4만원 |
| 5천만원 초과 1억원 이하 | 7만원 |
| 1억원 초과 10억원 이하 | 15만원 |
| 10억원 초과 | 35만원 |
인지세 납부는 협의사항이기 때문에 매수인과 매도인이 협의하여 반절씩 내도 되고, 한 사람이 모두 납부해도 됩니다.
분양권 잔금(분양권 매수가액 – 계약금) + 프리미엄 + 인지세(협의)를 매도인에게 입금한 후 중도금 승계와 명의변경까지 마치고, 마지막으로 중개수수료를 공인중개사에게 입금하면 분양권 매수는 끝이 납니다.
분양권 매수 계산 예시
위 내용을 토대로 분양권 매수 계산 예시를 들어보겠습니다.
- 가정1. 분양가가 5억 원인 분양권이며, 프리미엄은 5,000만원이고, 중도금 1차(5,000만 원)까지 납부한 상태의 분양권을 매수할 것입니다.
- 가정2. 가계약금은 1,000만 원이며, 중개수수료는 100만 원, 인지세는 15만 원입니다.
- 가정3. 매도인이 선택했던 옵션은 시스템에어컨 5대이며, 시스템에어컨 5대 총액은 1000만원이지만, 분양권 매도 시점에 계약금 10%와 중도금 10%까지 해서 총액 1000만원의 20%인 200만원만 납부한 상태입니다.
매수인은 가계약금으로 1,000만 원을 입금하여, 계약서 작성일(계약일)에 계약금으로 4,000만 원(총 계약금 – 가계약금)을 준비해야 합니다.
계약일에 계약서를 작성하며, 계약서 작성 완료 후 매수인은 매도인에게 나머지 계약금(4,000만 원)을 입금합니다.
잔금일에 필요한 금액은 아래와 같습니다.
- 분양권 잔금 = 5,000만 원(매도인이 현금납부했던 중도금 1차)
- 옵션 금액 = 200만 원(매도인이 지금까지 납부했던 금액만)
- 프리미엄 = 5,000만 원
- 중개수수료 = 100만 원(보통 100만 원 ~ 200만 원)
- 인지세 = 7.5만 원(매수인과 매도인이 절반씩 부담한다는 가정)
분양권 매수 계산 예시의 잔금일에 필요한 금액의 총 합은 1억 307.5만 원입니다.
계약금까지 포함한다면 분양권 매수 시 필요한 총액을 구할 수 있습니다.
- 총 계약금(5,000만 원) + 잔금일에 필요한 금액(1억 307.5만 원) = 1억 5,307.5만 원4
분양권 매수 법무사 비용
분양권 매수할 때는 일반 주택을 매수할 때와 달리 바로 법무사 비용이 필요하지 않습니다.
나중에 입주 잔금때 분양권 셀프 등기를 하면 법무사 비용은 필요 없습니다.
다만, 법무사를 통해 분양권 등기를 한다면 법무사 비용이 들 수 있습니다.
분양권 등기 시 법무사 비용은 분양가 5억 원 분양권을 기준으로 50~100만 원정도 필요합니다.
분양권 매수 취득세
분양권 취득세 납부시기는 입주 잔금 이후이기 때문에 분양권 매수 시 당장 필요한 금액은 아닙니다.
만약 분양권을 매수했다가 입주 전에 매도한다면 취득세는 내지 않아도 됩니다.
분양권 취득세 금액은 분양권 매수 금액에 따라 달라지며, 아래 표를 참고하세요.
| 비조정지역 | 조정대상지역 | |
| 무주택자 | 1~3% | 1~3% |
| 1주택자 | 1~3% | 8% |
| 2주택자 | 8% | 12% |
| 3주택 이상 | 12% | 12% |
분양권 취득세 계산이 어려우신 분은 아래 분양권 취득세 계산기를 이용하세요.
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결론
지금까지 분양권 매수할 때 필요한 금액 계산하는 방법에 대해서 예시를 통해 자세히 알아보았습니다.
매수 시 필요한 금액을 정확하게 계산하는 방법을 알아야 자금 계획을 세울 수 있습니다.
분양권은 부동산 거래 중 투자금 대비 수익률이 가장 높은 상품으로 꼽히고 있기 때문에 매수 절차와 필요한 금액을 계산할 줄 알아야 언제든지 좋은 분양권을 매수할 수 있습니다.
지금 바로 아래에서 수익률 높은 분양권을 계약하세요.